La administración de un condominio implica mucho más que la gestión financiera y la mediación entre residentes. La preservación de la propiedad, la seguridad de los ocupantes y la prevención de problemas estructurales o legales requieren evaluaciones técnicas periódicas y específicas.
En este contexto surgen tres procedimientos que, aunque a menudo se confunden, tienen objetivos diferentes: la inspección, el peritaje y la pericia .
Entender la diferencia entre ellos es fundamental para administradores de edificios, administradores e incluso propietarios de condominios, ya que cada uno atiende diferentes demandas y contextos, impactando directamente en la seguridad y el valor de la propiedad.
Por qué comprender estos conceptos es esencial para los condominios
Un condominio, ya sea residencial o comercial, es una estructura compleja, con sistemas eléctricos, de plomería, contra incendios, ascensores, áreas de ocio y otros elementos que deben estar en pleno funcionamiento. Sin una supervisión técnica adecuada, pequeños problemas pueden convertirse en grandes pérdidas económicas y riesgos para la seguridad física de las personas.
La legislación y las normas técnicas exigen que determinados trámites se realicen periódicamente o en situaciones específicas, como por ejemplo en la recepción de obras, grandes reformas o litigios.
Inspección de condominios
Una inspección es un procedimiento preventivo que se realiza para evaluar el estado general de un condominio. No responde a un problema específico, sino a la necesidad de verificar el estado, la seguridad y el funcionamiento de las instalaciones y estructuras.
Propósito de la inspección
El objetivo de la inspección es identificar fallas y desgaste antes de que comprometan la funcionalidad del condominio. Es un análisis preventivo que permite planificar con antelación el mantenimiento, los reemplazos y las reparaciones.
Cuando se requiere inspección
- Periódicamente, de acuerdo con normas técnicas o reglamentos municipales, como la NBR 16747 – Inspección de Edificaciones;
- Antes del vencimiento de las garantías de construcción, contactar con las empresas constructoras, si es necesario;
- Como parte de un programa de mantenimiento preventivo.
¿Qué se evalúa?
Durante una inspección, el ingeniero o arquitecto responsable analiza aspectos como:
- Estructura física (fachadas, cimentaciones, cubiertas);
- Sistemas eléctricos e hidráulicos;
- Equipos de seguridad y lucha contra incendios;
- Conservación de áreas comunes.
Al final se emite un informe técnico con observaciones y recomendaciones, que servirá de base para un plan de mantenimiento.
Inspección de condominios
Una inspección es un procedimiento único diseñado para registrar el estado de una propiedad o condominio en un momento determinado. Se utiliza para verificar el estado físico de algo, generalmente para prevenir o resolver disputas.
Propósito de la inspección
El objetivo principal es documentar objetivamente las condiciones observadas mediante descripciones y registros fotográficos. Esto puede ser comparativo, comparando el estado actual con el registrado previamente.
Cuando es necesaria una inspección
- Al recibir las áreas comunes luego de la entrega de la obra;
- Antes y después de remodelaciones en unidades o áreas comunes;
- En los casos de daños aparentes que deban documentarse para la rendición de cuentas;
- Para demostrar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
¿Qué lo diferencia de la inspección?
Una inspección es más descriptiva y menos analítica que una inspección general. No profundiza en las causas de los problemas, sino que documenta el estado actual, sirviendo como registro para futuras referencias o procesos administrativos.
Experiencia en condominios
Una tasación pericial es un procedimiento técnico especializado cuyo objetivo es esclarecer hechos y proporcionar conclusiones fundamentadas para procedimientos judiciales o arbitrales. Es más detallada que una inspección o revisión y sigue un procedimiento formal definido por ley.
Propósito de la pericia
La pericia busca identificar las causas, consecuencias y responsabilidades técnicas de un problema o evento. Puede ser ordenada por un juez, un árbitro o solicitada por una de las partes como prueba.
Cuando se necesita experiencia
- En disputas legales que involucren defectos de construcción, filtraciones, ruidos o daños estructurales;
- En los arbitrajes entre condominio y empresa constructora o entre condóminos;
- Para determinar las reclamaciones cubiertas por el seguro.
¿Quién puede realizarlo?
La evaluación pericial debe ser realizada por un perito cualificado inscrito en el colegio profesional correspondiente (CREA o CAU). En los procedimientos judiciales, el perito es designado por el juez, y las partes pueden designar asistentes técnicos para supervisar y presentar dictámenes.
Resultado final
El informe pericial es un documento técnico y concluyente que presenta la metodología empleada, los datos recopilados, los análisis y la conclusión razonada. Se utiliza como prueba técnica y tiene un peso significativo en las decisiones judiciales.
Diferencias en la práctica
Si bien la inspección, la inspección pericial y la tasación pericial pueden parecer similares a las que se practican fuera de este campo, las diferencias se hacen evidentes al examinar sus objetivos y aplicaciones prácticas. La inspección es integral, preventiva y periódica, buscando anticipar los problemas. La inspección es específica, descriptiva y corroborativa. La tasación pericial es analítica y concluyente, con una metodología rigurosa y validez legal.
En la administración de condominios, estas tres herramientas se complementan. Un condominio que realiza inspecciones periódicas reduce la necesidad de peritajes al anticipar los problemas. Las inspecciones ayudan a documentar las situaciones y protegen al condominio de posibles responsabilidades. Se recurre a peritajes cuando surgen disputas o preguntas que requieren una aclaración técnica cualificada.
Comparación entre inspección, peritaje y peritaje
Para comprender mejor las diferencias, vea un resumen:
| Aspecto | Inspección | Encuesta | Pericia |
| Objetivo | Prevención y mantenimiento | Registro de estado actual | Aclaración técnica de la decisión judicial |
| Profundidad | General y preventivo | Descriptivo y puntual | Analítico y concluyente |
| Formalidad | Bajo a medio | Promedio | Alta, siguiendo los procedimientos legales |
| Producto final | Informe de inspección | Informe o informe de inspección | Informe pericial |
La importancia de cada trámite en la gestión de condominios
Preservación del patrimonio
Las inspecciones ayudan a prolongar la vida útil de los equipos y las estructuras, evitando gastos excesivos en reparaciones de emergencia. Documentan el estado y sirven como prueba en litigios. Los informes periciales identifican responsabilidades y orientan la reparación de daños con fundamento técnico.
Seguridad de los residentes
Las fallas estructurales, las instalaciones eléctricas deterioradas y los sistemas de extinción de incendios ineficaces representan riesgos reales. Los procedimientos técnicos regulares ayudan a mantener la seguridad al día.
Valoración de la propiedad
Un condominio bien mantenido y con registros técnicos actualizados tiende a revalorizarse en el mercado, aumentando su atractivo para nuevos compradores o inquilinos.
Cumplimiento legal
En algunos municipios, las inspecciones de edificios son obligatorias. Además, pueden requerirse informes periciales en procedimientos judiciales, y las inspecciones se solicitan con frecuencia en contratos y pólizas de seguro.
Cómo elegir al profesional adecuado para cada procedimiento
Elegir al profesional adecuado es crucial. Para inspecciones y peritajes, se recomienda contratar ingenieros o arquitectos con experiencia en tasación y mantenimiento de propiedades. Para peritajes, el profesional debe estar registrado como perito y, en casos legales, certificado por el tribunal.
Al contratar, verifique:
- Inscripción en CREA o CAU;
- Experiencia comprobada en el tipo de servicio;
- Referencias de trabajos anteriores;
- Conocimiento de las normas técnicas aplicables.
Normas y legislación aplicables
Algunas de las reglas más comunes en estos procedimientos son:
- NBR 16747 – Inspección de Edificios;
- NBR 13752 – Pericia en Ingeniería de Construcción Civil;
- NBR 15575 – Desempeño de Edificios Residenciales.
Además de las normas técnicas, las leyes municipales y estatales pueden establecer requisitos obligatorios y plazos para realizar inspecciones y presentar informes.
Buenas prácticas para condominios
Es fundamental mantener un historial organizado de inspecciones, peritajes e informes periciales. Esto incluye conservar todos los informes y evaluaciones, junto con fotos, planos y notas de responsabilidad técnica (ART o RRT). De esta manera, en caso de dudas o disputas, el condominio contará con documentación sólida que respalde sus acciones.
Otra buena práctica es integrar estos procedimientos en la planificación anual del condominio, evitando sorpresas y optimizando los recursos destinados al mantenimiento.
Invertir en prevención es más barato que corregir problemas
Las inspecciones, los peritajes y las tasaciones periciales son herramientas distintas pero complementarias en la administración de condominios. Si bien las inspecciones son preventivas, documentan el estado actual, y las tasaciones periciales aclaran de forma concluyente los hechos y las responsabilidades. Implementadas correctamente, estas prácticas garantizan mayor seguridad, preservan los activos y evitan litigios.
